标的物描述

（一）拍卖标的范围

拍卖标的范围为穆乃君名下位于上海市松江区佘山镇泗陈公路4388弄121号的住宅房地产，房屋建筑面积426.44㎡，钢混结构，用途为住宅，竣工时间2007年，土地取得方式为出让。

本次估价的财产范围包括房屋及分摊的土地使用权。

（二）拍卖标的区位状况

（1）位置状况

①坐落：上海市松江区佘山镇泗陈公路4388弄121号。

②方位：上海市松江区佘山镇，东临佘北路、南临泗陈公路。

③距离：距离公交站点约400m，距离佘山国际高尔夫俱乐部约1.9km。

④临街状况：东临佘北路、南临泗陈公路，临街状况一般。

⑤朝向：南向。

⑥楼层：总层数2层(地上2层，地下1层)，拍卖标的所在层1-2层。

（2）交通状况

①道路状况：拍卖标的所在区域有佘北路、泗陈公路等，路网密集，交通通达度较高。

②交通条件：公交车，出租车；公共交通较为一般。

拍卖标的附近有194路公交车路线，交通便捷度一般。

③停车方便程度：该区域道路上有临时停车位，能基本满足正常使用。

（3）周围环境状况

①自然环境：拍卖标的所在区域属于上海市松江区佘山镇，自然环境较好。

②人文环境：拍卖标的所在区域治安状况较好，卫生条件较好。

③景观：拍卖标的所在区域总体景观较好。

（4）外部配套设施状况

①基础设施：基础设施已达到“七通”(通上水、通下水、通路、通电、通信、通天然气、通暖)，基础设施较完善。

②公共服务设施：周边有松江区佘山外国语实验学校、上海市松江区佘山第三幼儿园、佘山镇中心幼儿园（佛川部）、茗雅社区卫生服务站、山姆会员商店代购(佘北站)、银行、药店等，区域内公共服务设施完善程度较好。

（三）拍卖标的实物状况及权益状况

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